北京环球度假区今日(8月30日)宣布——将于2021年9月20日盛大开园!北京环球影城主题公园、两家度假酒店、北京环球城市大道将面向公众正式开放。
在正式开园后,北京环球影城主题公园需凭门票进入。
而在北京环球城市大道,游客无需购票即可前往,届时入园客流量将根据疫情防控需要进行管理与调整。
【1】
区域价值
占位通州副中心
环球度假区旁
北京首次集中土拍,通州仅放出3宗地,2宗地为临铁副中心项目,1宗位于宋庄。
北京城市副中心1201街区FZX-1201-0019、0020、0040地块,吸引了碧桂园、金地 华润、平安、中骏三家房企(联合体)参与报价。
最终碧桂园力压“金地 华润”,以41.15亿 1.15万㎡国际人才社区将其拿下。
在《北京城市总体规划(2016-2035)》中通州副中心部分,通州构建“一带、一轴、多组团”的城市空间结构。
一带以大运河为骨架,沿运河布置运河商务区、北京城市副中心交通枢纽地区、城市绿心。
一轴沿六环路形成创新发展轴,向外纵向联系北京东部地区和北京首都国际机场、北京新机场。
对内串联宋庄文化创意产业集聚区、行政办公区、城市绿心、北京环球主题公园及度假区等4个功能节点。
北京通州的环球影城在9月1日即将试运营,1.2平方公里的占地面积,是日本大阪环球影城的2倍,新加坡环球影城的5倍,目前是全球最大的环球度假区。
环球度假区北区规划王府井大型购物中心、奥特莱斯、当红齐天电竞、华谊启明东方演绎综合体、TEA会员企业、TEA组织总部等。
通州区还计划引进10家跨国公司或特大型集团公司,100家独角兽企业、文创上市企业和投资机构,1000家文化内容和技术团队。
重点发展高端创意创新、动漫设计产业,构建“文化科技融合”千亿级产业集群。
研究表明:北京环球度假区会带来很大的溢出效应,产生的辐射效应或许会是景区本身收入的10至15倍,将对整个地区的经济发展起到非常明显的拉动作用。
碧桂园布局通州,落子环球影城旁,可谓走了一步绝佳的好棋。
【2】
交通价值
地铁上盖盘
30分钟通达副中心 国贸
碧桂园项目,位于地铁7号线万盛西站东侧约200处,属于地铁上盖盘。地铁7号线向东在环球影城站连接已延伸的地铁八通线。
向东2站即可到达环球影城度假区北区商业集群,4站即可到达环球影城度假区花庄地铁站。
向西可达九龙山、双井等商圈,可换乘地铁14号线、10号线、5号线等。
公路交通碧桂园项目拥有三横两纵交通网,三横最近的是家门口的万盛南街,向东直通东六环,向西连接京哈高速和东五环。
南侧有京哈高速,北侧有广渠路,到国贸约35分钟。
两纵为通马路和东六环路,直达北京城市副中心,通马路直达九棵树商圈,约20分钟。
通马路连接运河西大街,直达运河商务区。并且还可连接广渠路已经京通快速路,可快速进城。
【3】
配套价值
现状配套不足
组团配套有规划
目前发展依靠旅游业
教育资源:
教育资源有待进一步提升,2公里范围内,拥有定辛庄小学、通州大稿新村小学、通州运河中学(西校区)、潞河中学附属学校,1公里片区内暂无教育资源。
但周边土地规划中包含A33基础教育用地3宗。
未来将兴建一所建筑规模6120平方米幼儿园;一所建筑规模30360平方米的小学;以及一所建筑规模42480平方米的中学。
这三块教育用地可能将会引进北京知名中小学。
医疗资源:
现阶段可依靠通州的医疗资源配套,周边有首都医科大学附属北京潞河医院、北京中医药大学东直门医院(通州院区)、通州区中西医结合医院等。
地块组团还规划有2.43公顷的医院用地,未来会建成一所国际医院。
商业配套:
项目周边现有商业资源有苏荷奥特莱斯、领展购物广场、通州万达、贵友大厦等。
项目东侧环球影城度假区北区将兴建大型商业街,引入王府井购物中心、王府井奥特莱斯等。
集餐饮、演艺、影视、、娱乐、酒店等商业配套于一体,是碧桂园项目旁边国际化的商业街。
生态资源:
项目周边最大的无非是环球影城度假区,除环球影城度假区外还有古韵萧太后和码头遗址公园、梨园主题公园、台湖公园、台湖体育公园等。
现阶段项目周边配套资源严重不足,尤其教育资源的严重匮乏是其他资源无法弥补的。未来的碧桂园1201组团区内打造的是国际人才社区。
规划地块有三宗教育用地,从幼儿园至中学全覆盖。一宗国际医院的医院地块、一宗公园绿地、环球影城还会兴建国际商街,未来发展不可限量。
【4】
项目价值
国际人才社区大组团
住宅、人才社区互不干扰
北京城市副中心1201街区FZX-1201-0019、0020、0040地块R2二类居住用地。
0016地块F3其他类多功能用地、0039地块A51医院用地,配建“国际人才社区住房”。
这块地很杂,但是每宗地块方正且互不干扰,碧桂园力压“金地 华润”,以41.15亿 1.15万㎡将其拿下,溢价率14.5%。
地块位于东五环东侧,南侧是万盛南街,东临通州区消防支队,地块紧邻地铁7号线万盛西站,南侧紧邻京哈高速,交通便利。
R2类居住用地限高均为36米,容积率2.0,将建设最高13层的小高层项目,户型配比将以改善户型为主,限价6.2万/平米。
配建医院用地和其他类多功能用地,项目周边配套兴起后,将会成为一个成熟的社区。
【5】
价格对比
价格有倒挂
未来升值空间大
项目周边二手房年限久远,大多数建造时间在2003年-2008年。
2011年后的二手房价格:
K2海棠湾
二手房均价:5.5万/平米
龙湖花盛香醍
二手房均价:6.7万/平米
龙湖蔚澜香醍
二手房均价:6.9万/平米
以上均为2010年后供应商品房项目的二手房价格。
碧桂园项目如真以网传6.2万/平米的价格为指导价,部分二手房价格与新房价格已产生倒挂。
碧桂园项目1公里内暂无竞品项目,作为环球影城周边范围内服务于环球影城度假区的大居住社区,无论是产品定位,还是配套定位都是与国际挂钩。
环球影城9月1日试运营后,相信离面对广大群众的开放也不会远了。环球影城度假区一旦开业,周边二手房的价格很可能会大幅上涨。
环球影城度假区北侧国际商业街建成 超10家跨国公司或大型国际企业 百家独角兽产业的引进,碧桂园项目板块周边的二手房价格更会突飞猛进。
碧桂园项目在价格限制下,将成为环球影城旁,最合适“投资”或“改善”的上车盘。
地铁 学校 产业 医院 旅游业 国际人才社区规划,碧桂园项目板块未来有望成为北京新生的国际圈层区,国际社区的先行盘。
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