临近交房北京中旅亦府被指绿化缩水配套缺失破坏承重墙

焦点1：

项目建设违反规划致绿化面积大幅减少？

据了解，北京经济技术开发区河西区X92R2地块由港中旅房地产开发有限公司（以下简称“港中旅地产”）在2019年6月以30.6亿元竞得，溢价率39.09%。该地块建设用地面积约3.57万平方米，建筑控制规模约7.85万平方米。

据购房人介绍，中旅·亦府项目就位于X92R2地块中，由长溢（北京）置业有限公司（以下简称“长溢北京置业”）开发建设。天眼查显示，长溢北京置业是港中旅地产的全资子公司。根据购房人提供的北京市商品房预售合同显示，中旅·亦府项目的出卖人为长溢北京置业。

公开资料显示，中旅·亦府项目绿化率为30%，楼栋共13栋，于2020年11月开盘，约定交房时间为2022年12月31日。

中旅·亦府项目购房人称，该项目原有的规划绿地已经变成了停车位。图/受访者提供

李辉进一步介绍说，“正是因为开发商上述违反规划的建设，我们发现项目绿地明显减少，这些都有规划图证明。”

今年11月28日，部分购房人因不满上述绿地缩水问题，通过12345平台进行反映。11月30日，北京经济技术开发区规自分局回复称，经核实，长溢北京置业在X92R2地块正在建设的中旅亦府项目部分绿化未完全与规划许可一致，该分局已要求其整改，并要求该单位将整改方案进行公示，同步提交相关审批部门备案。

焦点2：

开发商擅自破坏承重结构、多次更换沙盘？

中旅·亦府项目购房人称，开发商违规破坏承重结构。 图/受访者提供

对于上述问题，11月29日，有购房人通过北京12345平台对部分问题进行了反映。12月5日，北京经济技术开发区规自分局回复称，经该分局核实，确实存在现场与规划审批不符的情况，该分局已责令建设单位进行整改。针对市民反映的中旅·亦府项目相关问题，该局约谈开发商了解相关情况，开发商向该局工作人员提供了原售楼处沙盘展示的“提示项目后续存在变更、调整可能性”的证明材料。

对于购房人所反映的“破坏承重垛子”，该分局进一步表示，是建设单位在竣工验收后的自主提升改造行为，建设单位进行该部位改造前已要求原设计单位进行核算并提供了经签认的计算书，开发建设局已要求开发商切实履行质量主体责任，再次组织原设计、施工、监理单位，对涉及主体结构的提升改造施工按相关法律法规、文件规范要求形成方案。

律师：

具有重大影响的宣传材料应视为合同内容

“开发商应当拿出有可信度的证据来证明已经明确告知购房人项目中的一些不利因素，而不是随意拿出一个带有提示字样的照片或视频进行证明。”北京市盈科律师事务所合伙人律师李松介绍，根据有关规定，开发商在通过规划管理部门审批后可以进行沙盘规划修改，但是必须在变更确立之日起10日内书面通知购房者。如果开发商多次私自更换沙盘，均未告知业主，则涉嫌违规操作。

针对此类问题，李松律师表示，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条专门对商品房销售广告的效力作了规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，出卖人违反的，应当承担违约责任。

与此同时，李松律师表示，开发商的行为还涉嫌违反《反不正当竞争法》第八条第一款“经营者不得对其商品的性能、功能、质量、销售状况、用户评价、曾获荣誉等作虚假或者引人误解的商业宣传，欺骗、误导消费者。”《广告法》第二十八条第一款规定“广告以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的，构成虚假广告。”

“实践中，尽管有些开发商所发广告资料载有诸如‘本宣传资料所有图片、沙盘、文字等仅供参考，一切以政府有关部门批准文件为准’等条款欲规避责任，但如果给购房人利益造成较大影响，依旧不能以此免除开发商的相关责任。”李松律师认为，根据上述购房人目前提供的材料证据，主要反映的是开发商有虚假宣传等违规销售行为，此时的开发商不能用符合规划施工进行抗辩，同时还要说明是否兑现了当初的宣传承诺。对此，相关购房人可以向当地相关部门进行投诉，以寻求行政方面的救济。如若救济不能，可以向法院提起诉讼解决。